რისი ცოდნა გჭირდებათ საჯარო რეესტრში მიწის დასარეგისტრირებლად

საქართველოში მიწის პრივატიზაცია პირველად განხორციელდა 1992 წელს, შემდეგ - 1997 წელს, რის შედეგადაც სახელმწიფო საკუთრებიდან კერძო მფლობელობაში გადავიდა სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების ძირითადი ნაწილი. მიწის განაწილების დროს შემოღებულ იქნა  მიწის მესაკუთრეთა სამი კატეგორია.

პირველი კატეგორია მიეკუთვნა იმ ხალხს, ვინც მუმივად დასაქმებული იყვნენ საბჭოთა მეურნეობებსა და კოლმეურნეობებში. მეორე კატეგორია მიეკუთვნა იმ ხალხს, რომლებიც სოფლად ცხოვრობდნენ და ძირითადი სამსახურის გარდა დასაქმებული იყვნენ საბჭოთა მეურნეობებში. მესამე კატეგორიაში შედიოდნენ სოფლიდან ქალაქად საცხოვრებლად წასული  მოსახლეობა, რომელთა უშუალო ოჯახის უფროსი წევრები ცხოვრობდნენ ისევ სოფელში. მიწის პრივატიზაციის შემდგომ წარმოქმნილ პრობლემებზე გვესაუბრება სოფლის მეურნეობის აკადემიური დოქტორი ნიკოლოზ კიკნაველიძე:

- მიწის პრივატიზაციის შემდგომ, სოფლის ტერიტორიულ ორგანოებში შეიქმნა სასოფლო-სამეურნეო მიწების განაწილების გეგმები და რუკები. საკომლო წიგნის ჩანაწერში გაკეთდა სპეციალური ჩანართები პრივატიზებული მიწების შესახებ. რეფორმის გატარების მერე თითოეულ კომლს გადაეცათ მიღება-ჩაბარების აქტი, სადაც მითითებული იყო, რამდენ ნაკვეთს და ფართობს ფლობდა მესაკუთრე. მიღება-ჩაბარების აქტის მეორე გვერდზე ჩახაზული იყო თითოეული ნაკვეთი ჰორიზონტის მხარეების გათვალისწინებით, ასევე გააჩნდა მინაწერი მოსაზღვრე კომლის ან სავალი გზის შესახებ. მოგვიანებით, საკომლო წიგნების ჩანაწერების  მიხედვით 1998-99 წლებში დარიგებული იქნა მთელი საქართველოს მასშტაბით, საკუთრების მოწმობა საქართველოს  პრეზიდენტის  ედუარდ შევარდნაძის ფაქსიმილიით. ხშირად ამ დოკუმენტს  შევარდნაძის მოწმობებსაც ეძახიან.

- ამჟამად სად უნდა მივიდეს მიწის საკუთრებაში რეგისტრაციისათვის მოქალაქე?

- წინა ხელისუფლების დროს, 2004 წლის 31 მაისს იუსტიციის სამინისტროში შეიქმნა სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, სადაც ხდება  სასოფლო-სამეურნეო მიწის რეგისტრაცია.

- რომელი დოკუმენტი კმარა მიწის საკუთრების დამადასტურებლად?

- დღეის მდგომარეობით, უძრავი ქონების საკუთრების უფლების დამადასტურებელ იურიდიულ დოკუმენტად ითვლება მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერი, სადაც პიროვნების გვარი და სახელის გასწვრივ მითითებულია მისი ID ნომერი, ანუ პირადობის მოწმობის თერთმეტციფრიანი ნომერი. საკომლო წიგნის ამონაწერი, მიღება-ჩაბარების აქტი, შევარდნაძის ფაქსიმილიით გაცემული საკუთრების მოწმობა, მუნიციპალიტეტების გამგეობების მიერ გაცემული ცნობა მოქმედი საგადასახადო სიების მიხედვით, წარმოადგენს იმ დოკუმენტთა ნუსხას, რომლის საფუძველზეც შესაძლებელია, პიროვნებამ დაირეგისტრიროს საკუთარი ქონება თუ თანდართული აქვს დასარეგისტრირებელი ფართის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი ელექტრონულ ვერსიასთან და პირადობის მოწმობის ქსერო ასლთან ერთად.

- ამბობენ, რომ ადრე გაკეთებული საჯარო რეესტრის ამონაწერი ძალადაკარგულია...

- პიროვნებებს, რომელსაც საჯარო რეესტრის ამონაწერი აღებული აქვთ 2006 წელში და პიროვნების სახელ-გვარის გასწვრივ მითითებული აქვთ მხოლოდ დაბადების დრო, ხელახალი რეგისტრაცია აქვთ გასაკეთებელი, რადგან რეესტრის ამონაწერში აუცილებლად უნდა ჩაიწეროს მესაკუთრის სახელის და გვარის გასწვრივ პიროვნების პირადი ნომერი, ასევე მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის დაზუსტების მიზნით ამონაწერის მიღების მსურველებმა უნდა წარმოადგინონ საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი დამოწმებული „სველი“ ბეჭდით ელექტრონულ ვერსიასთან ერთად და ადგილზე შეავსოს განაცხადი ცვლილებების რეგისტრაციის მოთხოვნის შესახებ.

- რამდენად ხელმისაწვდომია ფინანსური თვალსაზრისით მიწის რეგისტრაცია?

- საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ცვლილებების რეგისტრაცია დღეის მდგომარეობით უფასოა, ასევე უფასოა სარეფორმო სიებით მიღებული სასოფლო-სამეურნეო მიწების პირველადი რეგისტრაცია. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას ვაწყდებით არაერთ დაბრკოლებას. არასრული დოკუმენტაციის ან დოკუმენტებში რაიმე უზუსტობის არსებობის  შემთხვევაში სარეგისტრაციო წარმოება ჩერდება. განმცხადებელს კი ეძლევა დამატებითი დოკუმენტის წარმოდგენისათვის ერთთვიანი ვადა, რომლის ამოწურვის შემთხვევაში სარეგესტრაციო წარმოება მთლიანად წყდება.

- ადრინდელი საქმისწარმოება არ იყო იდეალური, ზოგჯერ მესაკუთრის სახელი არასწორად არის მითითებული დოკუმენტაციაში. როგორ უნდა მოიქცეს ამგვარი პრობლემის მქონე ადამიანი?

- როდესაც მუნიციპალიტეტიდან ვიღებთ ცნობას იმ პერიოდისათვის მოქმედი საგადასახადო სიების მიხედვით, თუ რა ფართობს ფლობს სარეფორმო სიებით  პიროვნება კონკრეტულ თემში, ვიღებთ ინფორმაციას მუნიციპალიტეტიდან იმ ფორმით, როგორც არის პიროვნება ხელითნაწერ საგადასახადო სიებში გატარებული. მუნიციპალიტეტებში განაცხადის გაკეთების დროს აუცილებელია თავიდანვე მოვითხოვოთ იმ გვერდის ქსეროასლი დამოწმებული „სველი“ ბეჭდით, სადაც პიროვნების რეკვიზიტებია მითითებული, რადგან შეიძლება მუნიციპალიტეტიდან წაღებული განცხადება საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ მიიჩნიოს არადამაკმაყოფილებლად და ოთხი სამუშაო დღის მერე რეგისტრაციაზე უარი, ანუ შეჩერება მოგვივიდეს იმ მოტივით, რომ წარმოდგენილი არ გვაქვს მუნიციპალიტეტიდან მოქმედი საგადასახადო სიის გვერდის ქსეროასლი, სადაც პიროვნების რეკვიზიტებია დატანილი. თუ გავითვალისწინებთ იმას, რომ მუნიციპალიტეტს უფლება აქვს შემოსული წერილი ან განცხადება 10 სამუშაო დღეში განიხილოს, შესაძლებელია, ჩვენ დავკარგოდ ქონების დასარეგისტრირებლად 18 სამუშაო დღე, რადგან დოკუმენტის ხელახალი წარდგენისას საჯარო რეესტრს უფლება აქვს ოთხ სამუშაო დღეში განიხილოს ჩვენს მიერ წარდგენილი დამატებითი დოკუმენტაცია.

პიროვნება, რომელიც ირეგისტრირებს საკუთარ ფართობს და აღმოაჩენს, რომ მის ნამდვილ სახელს არ ემთხვევა საკომლო ჩანაწერში ან საგადასახადო სიაში ჩაწერილი მისი სახელი მათი იდენტურობის დასადგენად პირადი განცხადების საფუძველზე ვერ მიმართავს სასამართლოს, რადგან დღეს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად სასამართლო პირად განცხადებას საფუძვლად არ მიიჩნევს ჩვენს ხელთ არსებული დოკუმენტაციაში მითითებული გვარი სახელისა და ჩვენი საპასპორტო მონაცემების იდენტობის დასადგენად. სასამართლო წარმოებაში იღებს ჩვენს დოკუმენტაციას, მხოლოდ და მხოლოდ მაშინ, როდესაც ჩვენ ხელთ გვაქვს საჯარო რეესტრის წერილი რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ, სადაც განმარტებულია შეჩერების საფუძველი, ანუ ვიცით, რომ ჩვენს წარდგენილ დოკუმენტებში არსებობს ხარვეზი, მაგრამ მაინც უნდა წარვადგინოთ საჯარო რეესტრში, მხოლოდ იმიტომ, რომ ოთხ სამუშაო დღეში მოგვივიდეს პასუხად შეჩერება, რომელიც საფუძველი გახდება შემდეგ სასამართლო ორგანოებში წარმოების დასაწყებად. სასამართლოს ჩვენს მიერ წარდგენილი დოკუმენტებიდან ერთი თვის ვადაში აქვს უფლება ჩანიშნოს სასამართლო პროცესი. თუ გავითვალისწინებთ იმ ფაქტს, სასამართლოში დამატებით გვჭირდება სამი მეზობლის საპასპორტო რეკვიზიტების ქსეროასლები წარსადგენ დოკუმენტებზე თან დასართველად, რომლებიც სასამართლო პროცესზე დაადასტურებენ, დოკუმენტებისა და პიროვნების ურთიერთკავშირს, სავარაუდოდ, სასამართლოსათვის საბუთების მოსამზადებლად შესაძლებელია, დაგვჭირდეს კიდევ სამი სამუშაო დღე.

იგივე პროცესები მეორდება იმ შემთხვევაშიც, თუ ჩვენს კუთვნილებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო მიწას ვარეგისტრირებთ, შევარდნაძის დროს გაცემული საკუთრების მოწმობით, როდესაც სახელის უზუსტობა ჩნდება წარსადგენ დოკუმენტებში, ხოლო მიღება-ჩაბარების აქტებზე ყურადღების გამახვილება არ ღირს, რადგან თითქმის 90% დეფექტურადაა შევსებული, შესაბამისად, ამ დოკუმენტს ნაკლებად აქცევს ყურადღებას საჯარო რეესტრი. მიღება-ჩაბარების აქტი უნაკლოდ რომ ჩაითვალოს, მას აუცილებლად უნდა ჰქონდეს ნუმერაცია მინიჭებული, დოკუმენტზე ასევე დატანილი უნდა იყოს გადაწყვეტილების ნომერი, მიწის განაწილების კომისიის ყველა წევრის ხელმოწერა, დოკუმენტის გაცემის თარიღი გარკვევით (რიცხვი, თვე წელი), ნაკვეთების რაოდენობა და მთლიანი ფართი.

- როგორ უნდა დარეგისტრირდეს სამემკვიდრეო მიწის ფართი?

- ამ შემთხვევაში მემკვიდრემ სამკვიდროს მიღების ვადებში (ექვსი თვე) უნდა შემოიტანოს განცხადება სანოტარო ბიუროში ნებისმიერ ნოტარიუსთან, წარმოადგინოს შესაბამისი დოკუმენტები, რომ თვითონ არის მამკვიდრებლის მემკვიდრე, ასევე იმ ქონებასთან დაკავშირებული დოკუმენტები, რასაც მოიცავს სამკვიდრო მასა.

თუ მამკვიდრებლის პირველი რიგის მემკვიდრე (მეუღლე) გარდაცვლილია ან არ იმყოფებოდა ქორწინებაში და მისი უახლოესი მემკვიდრე არის ძმისშვილი ან დისშვილი განსაკუთრებით რთულდება ნოტარიუსთან წარსადგენი დოკუმენტების შეგროვება, რადგან, ამ შემთხვევაში, მამკვიდრებელის გარდაცვალების მოწმობასთან ერთად, წარდგენილი უნდა იყოს მის ქონებასთან დაკავშირებული დოკუმენტები, მისი დაბადების საარქივო მოწმობა, ასევე მისი მშობლების გარდაცვალების საარქივო მოწმობები, მათი ქორწინების მოწმობა ასეთის არსებობის შემთხვევაში, მისი მშობლების საკომლო ჩანაწერი, სადაც მამკვიდრებლის დედმამიშვილები იქნება ჩაწერილი, რომლითაც დგინდება კავშირი მეორე რიგის მემკვიდრესა და მამკვიდრებელს შორის. აღნიშნული თითოეული დოკუმენტების მოძიება შესაძლებელია მხოლოდ და მხოლოდ საარქივო მასალების ოფიციალური გამოთხოვით, რომელიც ფასიანი მომსახურეობაა. არც თუ ისე იშვიათია შემთხვევა, დაბადებისა და გარდაცვალების მოწმობებს შორის სახელების სხვაობისა.

მოგეხსენებათ, მამკვიდრებლის სიცოცხლეში ხშირად არის შემთხვევა, როდესაც მემკვიდრეებს (შვილებს) შორის ურთიერთობა თითქმის ბოლომდე გარკვეულია, რადგან მამკვიდრებელი თვლის, რომ შვილებს მან ყველაფერი მისცა და მის საკუთრებაში არსებული დარჩენილი ქონება თავისთავად მისი მეურვე შვილის საკუთრებას წარმოადგენს. მაშინ, როდესაც არ არსებობს ანდერძი, მამკვიდრებლისა და მისი პირველი რიგის მემკვიდრის (მეუღლის) გარდაცვალების შემთხვევაში, მეურვე შვილი ვერ ირეგისტრირებს სამკვიდროს დედმამიშვილების თანხმობის გარეშე, რადგან იურიდიულად ისინიც პოტენციურ მემკვიდრეებს წარმოადგენენ, რაც შეიძლება გახდეს დედმამიშვილების დაპირისპირების საფუძველი.

- რატომ არის მამკვიდრებლის დატოვებული მიწის დაკანონება აუცილებელი?

- მიუხედავად იმისა, რომ სასოფლო-სამეურნეო მიწების დარეგისტრირება გარკვეულ სიძნლეებთან და ფინანსებთანაა დაკავშირებული, აუცილებელია მისი რეგისტრაცია, რადგან არსებობს საფრთხე, რომ თავისუფალმა მოქალაქემ აღნიშნულ ფართზე მოამზადოს დოკუმენტაცია ეკონომიკის სამინისტროში წარსადგენად, თუმცა ეკონომიკის სამინისტრო თავის მხრივ უმეტეს შემთხვევაში ათანხმებს შესაბამის მუნიციპალიტეტთან  საპრივატიზაციოდ გამოსატან ფართობების ნუსხას. შესაძლებელია,  აღნიშნული ფართობი გამოტანილ იქნეს საპრივატიზაციოდ და აუქციონის წესით შეიძინოს ნებისმიერმა მოქალაქემ, აღნიშნული მიწის გადაყიდვის შემთხვევაში, მყიდველი თავისუფლდება ყველანაირი ვალდებულებებისგან, რადგან იგი სარგებლობს პატიოსანი მყიდველის სტატუსით.